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Immobilienfinanzierung: Klassisches Darlehen oder Bausparvertrag?

Möchte ein Immobilienkäufer finanzieren, muss er sich meist zwischen Darlehen und Bausparvertrag entscheiden. Der Vergleich beider Angebote ist jedoch nicht sehr einfach und wer hier nicht rechnet, zahlt oft drauf. Finanzdienstleister sollten – nicht nur aufgrund der Haftung – darauf bedacht sein, dass der Kunde die günstigere Alternative wählt. Schließlich verdient er mit, wenn der Kunde mehr Geld (zum Sparen) zur Verfügung hat.

Aufgrund des aktuell niedrigen Zinsniveaus hat ein Immobilienkäufer oft gute Alternativen, um die Finanzierung seines zukünftigen Eigenheims zu finanzieren. Das macht es auch gerade sehr attraktiv, zu finanzieren und weniger Eigenkapital einzusetzen. Bei der Wahl der richtigen Finanzierung ist es für die meisten Endverbraucher schwierig, das günstigste Angebot zu finden. Wie gut, dass es gut ausgebildete Finanzdienstleister gibt, die dem Käufer bei der Auswahl helfen und Tarife durchleuchten.

Schon im letzten Artikel gingen wir darauf ein, dass man bei einem Darlehen den Effektivzins richtig berechnen muss – hier können Banken manipulieren. Das gilt jedoch für klassische Darlehen. Nun möchte man jedoch noch andere Angebote einholen und diese gibt es oft bei Bausparkassen. Ein Bausparvertrag mit Vorausdarlehen ist bspw. die Alternative für eine sofortig beginnende Finanzierung.

Was steckt hinter diesem Modell? Es besteht aus einem Vorausdarlehen, welches gewöhnlich ein klassisches Darlehen einer Bank (meist der Bankpartner einer Bausparkasse) ist, und einem Bausparvertrag. Diese beiden Produkte sind aufeinander abgestimmt, sodass Laufzeit, Tilgungszeit und Zinssätze feststehen. Der Kunde entrichtet eine gleichmäßige Rate, welche aus zwei Teilen besteht. Der eine Teil ist der Zins des Vorausdarlehens, welches keine Tilgung beinhaltet, und der andere Teil ist die Sparrate für den Bausparvertrag. Dieses Tilgungsaussetzungsmodell war noch in den 90er Jahren mit einer Kapitallebensversicherung sehr beliebt. Der Bausparvertrag hat jedoch noch einen zusätzlichen Trumpf im Ärmel. Ist dieser dann nach Zahlung der Sparraten ausreichend gefüllt, löst ein zinsgünstiges Bauspardarlehen das Vorausdarlehen ab. Von diesem Zeitpunkt an, wird das Bauspardarlehen wie ein gewöhnliches Annuitätendarlehen mit Zins und Tilgung abbezahlt.
Meist sind die Modelle darauf abgestimmt, dass eine gleichmäßige Rate über die Gesamtlaufzeit gezahlt wird, manche jedoch nicht, was einen Vergleich noch komplizierter gestaltet. Soviel zur Theorie.

Nun jedoch das Problem: Bei einem klassischen Darlehen wird ein Effektivzins angegeben – dieser muss nach Preisangabenverordnung (PAngV) angegeben werden. Beim Bausparvertrag mit Vorausdarlehen ist diese Effektivzinsangabe über die Gesamtlaufzeit jedoch nicht zwingend und es werden drei Zinssätze angegeben: Einmal der Zins für das Vorausdarlehen, des Weiteren der Guthabenzins für das Bausparguthaben bis zur Zuteilung und als Letztes ist der Zins für das Bauspardarlehen zu nennen. Wer nun meint, dass ein Durchschnittszins aus diesen drei Angaben schon der richtige sei, tappt schon in die Falle der Bausparanbieter.

Denn was wirklich zählt ist der Effektivzins der Gesamtlaufzeit, also das, was der Bausparer wirklich zahlt. Diesen Zins geben nur ganz wenige Bausparkassen an. Selbst für viele Finanzdienstleister ist die Berechnung dieses Zinses leider eine Aufgabe, welche oft nicht bewältigt werden kann. Oftmals zwecks mangelnder Beratungstools.

Wir stellen uns einem Praxisfall – Sie dürfen hier gerne schon direkt mitrechnen. Ein Immobilienkäufer sucht nach einer Teilfinanzierung über 39.000 Euro. Er hat dazu ein Angebot einer Bank vorliegen, welche das Vorhaben zu einem Sollzins von 3,8 % über eine Zinsbindungsfrist von 15 Jahren anbietet.
Zudem liegt dem Käufer ein Angebot einer Bausparkasse über 39.600 Euro Nettodarlehenssumme vor, welches die Tilgung über ein Bausparvertrag mit Vorausdarlehen anbietet. Der Guthabenzins des Bausparguthabens beträgt 1,00 % p.a., der Sollzins des Vorausdarlehens 3,95 % p.a. und das Bauspardarlehen hat später einen Sollzins von 2,95 % p.a..

Der Kunde fragt sich anhand dieser Angaben, welches Produkt die günstigere Alternative ist. Aus seinen Augen sollte doch der Bauspartarif günstiger sein, da hier zwischen 3,95 % und 2,95 % gezahlt wird und zudem noch ein Guthabenzins von einem Prozent hinzukommt – so leider die Meinung vieler Bürger (aber auch von Finanzberatern haben wir es gehört). Was hier wirklich hilft, ist der Effektivzins über die Gesamtlaufzeit, um es mit dem Darlehen mit dem Sollzins von 3,8 % zu vergleichen.

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Zuerst zum Angebot des klassischen Annuitätendarlehens bei der Bank: Beim Bankdarlehen ist die Berechnung noch einfach und in wenigen Sekunden hat man mit den Rechentools die Ergebnisse: Will der Kunde das Darlehen vollständig abbezahlen, muss er eine Rate von mtl. 284,59 Euro zahlen, welches einer anfänglichen Tilgung von 4,96 % entspricht. Der Effektivzins liegt bei 3,87 %. Die Berechnung gibt es hier. So einfach die Berechnung des Annuitätendarlehens ist, umso schwerer die Berechnung des Bauspartarifs.

Beim Bausparanbieter muss man erst das Angebot genau „durchforsten“. Dem geübten Finanzberater interessieren erst einmal nicht die verschiedenen Zinssätze, sondern die Zahlungen in Euro, die fließen. Schließlich zählt, was dem Kunden in die Tasche (oder in die Immobilie) und aus der Tasche fließt. Die wichtigen Zahlen zusammengefasst.

Bruttodarlehenssumme: 40.000 Euro
Nettodarlehensbetrag: 39.600 Euro
Zahlungen bis zur Zuteilung: 105 Monatsraten (8 Jahre/9 Monate)
Sparrate Bausparvertrag: 200,00 Euro mtl.
Vorfinanzierungsrate: 131,67 Euro mtl.
Bauspardarlehen:  19.604,14 Euro
Bauspardarlehensrate: 240,00 Euro mtl.
Zahlungen ab Zuteilung: 93 Monatsraten (7 Jahre/9 Monate)

Wer nun schon den Überblick verloren hat, komprimieren wir die obigen Zahlen noch einmal zur besseren Übersicht:

  • Auszahlung von 39.600 Euro
  • 1. – 105. Monatsrate á 331,67 Euro
  • 106. – 198. Monatsrate á 240,00 Euro

Hier haben wir es mit einer sog. „Treppenrechnung“ zu tun und wenn man nicht die richtige Berechnungssoftware oder ein passendes Tool zur Verfügung hat, ist die Berechnung des Effektivzinses nahezu unmöglich. Und schon hier glänzen die Berater beim Kunden, die schnell das Ergebnis ermitteln und zwar noch beim Kunden.

Mit dem richtigen Tool erhalten geübte User in Sekundenschnelle das Ergebnis von einem satten Effektivzins über 5,32 %. Dieser Zins liegt weit über den Zinssätzen des Vorausdarlehens und des Bauspardarlehens. Wer also einen günstigen Durchschnittszins gebildet hat, bei dem muss der Kunde wahrscheinlich einen höheren Zins von 1,45 % zahlen. Ganz zu schweigen von der Beraterhaftung, welche in diesem Fall auch schnell den Berater treffen kann.

Wer diesen Fallen entgehen und gleichzeitig in sekundenschnelle die richtigen Ergebnisse berechnen möchte, kann einen Blick auf die Berechnung mit unserem favorisierten Tool werfen. Mehr…
Mit diesem und der täglichen Anwendung und Übung können Berater ohne Probleme dem Kunden sagen: „Alle Fragen, die Du zu Geld hast, lieber Kunde, kann und will ich Dir beantworten.“

Als Berater sollte man jedes Angebot in dieser Art vergleichen. In manchen Fällen ist ein Bausparvertrag die bessere Alternative, in manchen Fällen das klassische Annuitätendarlehen bei der Bank. Grundsätzlich zu sagen: Alle Bausparverträge sind schlecht und alle Annuitätendarlehen sind gut, wäre ein schwerwiegender Fehler. Hier haben wir schon viele Bauspartarife gesehen, welche sehr attraktiv waren in Bedingungen und Effektivzinssätze. Bausparen ist manchmal doch „sexy“.

Ein qualitativer Unterschied von diesen beiden Produkten sollte jedoch ebenso genannt werden: Ein Bauspardarlehen kann in den zweiten Rang gestellt werden, was bei Annuitätendarlehen nur schwer oder nur gegen einen Zinsaufschlag möglich ist. Hier sollte man keine Äpfel mit Birnen vergleichen, wenn der Kunde schon einen Beleihungswert von 60 % in Anspruch genommen hat. Ein Bauspardarlehen könnte hier die Lücke bis zu 80 % füllen. In diesem Fall sollte man in jedem Fall beim klassischen Annuitätendarlehen auch nach den Zinssätzen im 2. Rang Angebote einholen und anhand dessen vergleichen.

Konkret:

  • Um zwischen klassischen Annuitätendarlehen der Bank und einem Bausparvertrag auf der anderen Seite zu vergleichen, muss man rechnen (können).
  • Nur wenige Bausparkassen nennen den wahren Effektivzins über die Gesamtlaufzeit eines Bausparvertrags mit Vorfinanzierung.
  • Bausparverträge können nur schwer mit den drei einzelnen Zinssätzen (Guthabenzins, Vorausdarlehenszins, Bauspardarlehenszins) bewertet werden.
  • Es zählt das, was dem Kunden effektiv in die Tasche und aus der Tasche fließt.
  • Alle Fragen, die ein Kunde zu Geld hat, kann ein Berater mit dem richtigen Berechnungstool beantworten.
  • Ein Bauspardarlehen kann in den 2. Rang gestellt werden, was einer Finanzierung bis zu einem Beleihungswert von 60-80 % zulässt. 

Übrigens: Unter http://www.kreditzentrale.com/thema/ratenkredit gibt es zum Thema Kredite und Darlehen ein kostenloses E-Book zum Download.

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