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Legales Manipulieren des Effektivzinses einer Baufinanzierung

Banken nutzen bei der Darlehensberechnung seit Juni 2010 eine neue Form der Effektivzinsberechnung. Das erschwert die Suche nach einem günstigen Darlehen. Für Kunden und Finanzdienstleister, die Konditionen vergleichen wollen, ist ein Tool zur eigenen Berechnung unverzichtbar.

Noch vor etwa zwei Jahren kannte man den Effektivzins einer Baufinanzierung, der bis zum Ende der Zinsbindungsfrist berechnet wurde. Eine EU-weite Richtlinie zwang die Bundesregierung am 11.06.2010, den PAngV zu ändern. Das Problem an der Sache: In der EU gibt es unterschiedliche Finanzierungsmodelle. So lieben wir Deutschen den festen Zinssatz über einen Zeitraum – der Zinsbindungsfrist. Dafür zahlen wir auch gerne einen Zinsaufschlag gegenüber dem variablen Zins. So haben wir meist innerhalb von 10-15 Jahren die Sicherheit, eine vereinbarte gleiche Rate zu zahlen. In anderen EU-Ländern vertrauen die Leute jedoch eher auf variable Zinssätze.

Nun wurde EU-weit vorgeschrieben, dass der Effektivzins bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens angegeben werden muss. Das hört sich erst einmal gut und verbraucherfreundlich an. Eine Frage bleibt jedoch: Welcher Zins ist nach der Zinsbindungsfrist anzunehmen? Ein Blick in die seit Juni 2010 geänderte Preisangabenverordnung (PAngV) gibt die nötigen Informationen:

§6 PAngV (für Kredite wichtiger Paragraph) in Absatz 5:
„Erforderlichenfalls ist bei der Berechnung des anzugebenden Vomhundertsatzes von den in der Anlage niedergelegten Annahmen auszugehen.“

Und dann in der Anlage:
„Bei Verträgen, bei denen die Sollzinsbindung vor der für die Rückzahlung bestimmten Zeit endet und nach deren Ende ein neuer, veränderlicher Sollzinssatz vereinbart wird, der in regelmäßigen Abständen nach einem vereinbarten Index oder Referenzzinssatz angepasst wird, wird angenommen, dass der Sollzinssatz nach Ablauf der Sollzinsbindung dem Sollzinssatz entspricht, der sich aus dem Wert des vereinbarten Indexes oder Referenzzinssatzes zum Zeitpunkt der Berechnung des effektiven Jahreszinses ergibt.“

Im Klartext heißt das: Findet man im Darlehensvertrag die Klausel, dass nach der Zinsbindungsfrist das Darlehen zu einem variablen Zins fortgeführt wird, wird der Effektivzins mit dem aktuell gültigen variablen Zinssatz für die Zeit nach Zinsbindungsfrist berechnet.  

Und genau hier besteht die legale Manipulationsmöglichkeit. Ein Effektivzins einer Bank mit obiger Klausel, das sind oft Sparkassen, können mit anderen Banken ohne derartige Klausel nur schwer verglichen werden. Das war vor der notwendigen Umsetzung der EU-Richtlinie noch besser möglich.

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Hierzu ein Beispiel für ein Darlehen von 150.000 Euro, mit einem anfänglichen Tilgungssatz von 1 %:

  • Bank A: Sollzinssatz 3,40 % fix für 10 Jahre, nach Zinsfestschreibung muss neue Festschreibung vereinbart werden.
  • Bank B: Sollzinssatz 3,52 % fix für 10 Jahre, nach Zinsfestschreibung wird Darlehen mit variablen Zins weitergeführt.

Noch vor einigen Jahren konnte man davon ausgehen, dass nun der Effektivzins geringfügig über dem Sollzinssatz (früher: Nominalzins) liegt.
Nun jedoch das Faszinierende nach neuem Gesetz: Während Bank A mit einem Effektivzinssatz von 3,45 % rechnet, gibt Bank B einen Effektivzins von 3,29 % aus, der geringer als der Sollzinssatz ist.
Fatal wäre für den Verbraucher und auch Finanzdienstleister nun, nach dem Effektivzzins auszuwählen. Er würde dann Bank B auswählen und damit mehr zahlen.

Doch die Berechnung ist legal und PAngV-konform. Bank A geht lediglich von einem durchgehenden Sollzinssatz für die Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung von 3,40 % aus. Der Darlehensnehmer zahlt hier eine monatliche Rate von 550 Euro über rund 524 Monate (43 Jahre und 8 Monate) bis zur vollständigen Tilgung. Der Effektivzins liegt bei 3,45 %. Alles korrekt.

Bank B berechnet ein wenig komplizierter und geht nach der Zinsfestschreibungsfrist vom aktuellen variablen Zinssatz aus, der zurzeit weit unter dem jetzigen Sollzinssatz für Festdarlehen liegt. In den ersten 10 Jahren hätte der Kunde schon eine höhere monatliche Gesamtrate von 565 Euro. Nach 10 Jahren liegt die Restschuld bei 132.052 Euro. Zu diesem Zeitpunkt hat er schon rund 1.650 Euro mehr gezahlt. Der variable Zins liegt aktuell bei 2,95 %, was eine Gesamtfinanzierungsdauer bei gleichbleibender Rate von 39 Jahren entspricht.

Übrigens: Wenn Sie sich für ein Berechnungstool interessieren, mit dem Sie in wenigen Schritten in Beratungsgesprächen den wahren Effektivzins berechnen, erhalten Sie hier einen Tipp. Ebenso mit den nötigen Eingabeschritten. Mehr…

Noch einmal zum Vergleich:

   Sollzinssatz Effektivzinssatz Mtl. Rate

Restschuld
nach 10 Jahren

Gesamtzahlung
10 Jahre
 Bank A  3,40 %  3,45 %  550 Euro 132.164 Euro 66.000 Euro
 Bank B  3,52 %  3,29 %  565 Euro 132.052 Euro 67.800 Euro
Alle Berechnungen mit dem finanzmathematischen Taschenrechner BWK Business, mehr Infos zum Rechner auf www.FAF-Verlag.com.

Zu den Berechnungsschritten...

Was wäre nun nach der Zinsfestschreibung in 10 Jahren der Fall? Der Kunde würde – das ist in der Realität bei Anschlussdarlehen oft der Fall – wiederum ein Darlehen auswählen, welches eine Zinsfestschreibung besitzt. Ein Darlehen mit variablen Zinssätzen wäre wahrscheinlich ungewünscht. Und hier ist der Effektivzins der Bank B realitätsfremd. Denn bei beiden Banken A und B steht er nach 10 Jahren vor dem gleichen Problem: Bei welcher Bank finanziere ich das Anschlussdarlehen, die Konditionen werden in etwa gleich sein – jedoch nicht der Effektivzins. Verlässt der Kunde sich wieder nur auf die Höhe des Effektivzinses, wird er mehr zahlen.

Ein wichtiger Hinweis am Schluss: Sollte der aktuelle variable Zins über dem Sollzins liegen, kann der Effektivzins auch höher als der reale Effektivzins sein.

Konkret:

  • Beachten Sie die genauen Konditionen eines Darlehens.
  • Wählen Sie kein Darlehen aufgrund des Effektivzinses aus, der zurzeit von Banken angegeben wird.
  • Nutzen Sie ein wirkungsvolles Tool zur Berechnung des Effektivzinses, um Darlehen zu vergleichen. 

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